Новости города БезФормата.Ru
Курск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции - Союз предпринимателей
Фото: kroosp.ru

Коммерческие помещения на первом этаже востребованны у малого бизнеса. Чтобы его получить, обычно надо реконструировать квартиру и пристроить к ней отдельный вход с крыльцом. С этим могут быть проблемы, потому что крыльцо стоит на придомовой земле, а она является собственностью всех владельцев квартир в этой многоэтажке. Нужно ли в данном случае согласие собственников? Всех или достаточно большинства? А что делать, если новостройка почти не заселена и большая часть владельцев квартир попросту неизвестна? На вопросы ответил Верховный суд. 

Помещения на первом этаже жилых домов популярны у малого бизнеса. Там можно открыть все, что угодно – от магазина или кафе до студии йоги или обувной мастерской. Помещения в многоэтажках могут быть дешевле тех, что находятся в коммерческих зданиях, а к тому же, «соседи» могут оказаться потенциальными клиентами. Если квартира переоборудуется впервые – чаще всего, к ней нужен отдельный вход и крыльцо на придомовой территории. Тут предпринимателей могут поджидать трудности, ведь участок под домом – это общая собственность владельцев квартир. Обязательно нужно спросить их разрешение на оборудование отдельного входа. Об этом напомнил Верховный суд в паре недавних определений.

Не две трети, а три трети

В предыстории одного из дел фигурировал краснодарский предприниматель Олег Филинов*, которому городская администрация дважды отказала в разрешении на перепланировку и реконструкцию. Чиновников, в том числе, смутило то, что затрагивался земельный участок. После двух отказов Филинов решился на несогласованную перепланировку, заручившись согласием собственников квартир пятиэтажки – больше двух третей одобрили его план. Следом бизнесмен обратился к администрации с судебным иском о признании права собственности на теперь уже нежилые помещения с отдельным входом. Две инстанции удовлетворили его требования, ведь новый объект получил одобрение более двух третей жильцов.

Но этого мало, поправил Верховный суд. Нужно согласие всех до единого собственников, ведь крыльцо занимает часть придомового участка (юридическим языком – уменьшается размер общего имущества многоквартирного дома, в том числе путем реконструкции). Здесь Верховный суд сослался на ч. 3 ст. 36 или ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (определение № 18-КГ17-86 ). Он направил дело на пересмотр в Советский райсуд Краснодара, где его запланировали рассмотреть в сентябре.

Чиновников и суды во многом сбивает с толку сам Жилищный кодекс. С одной стороны, ст. 36 и ст. 40 действительно говорят о необходимости получить согласие всех собственников, если переустройство уменьшает площадь общего имущества (правило также закреплено в п. 11 Обзора судебной практики ВС N 2 (2017). С другой стороны, документ о согласии собственников не включен в перечни документов, обязательных для перепланировки или перевода помещения из жилого в нежилое (это ст. 23 и 26 ЖК). Более того – Жилищный кодекс запрещает чиновникам требовать документы, которых нет в этих списках. По словам Ольги Александровой из «Содружества земельных юристов» , такое несоответствие ведет к большому количеству судебных тяжб и неправильных судебных решений, которые выносятся без учета того, что согласие всех собственников все-таки необходимо. Чтобы с этим покончить, Александрова предлагает скорректировать Жилищный кодекс.

Собственников в квартирах нет, а права у них есть

Иногда получить разрешение сложно «технически», поскольку неизвестны все собственники. Часто так бывает в новостройках, когда заселено небольшое число квартир. В подобном доме – семнадцатиэтажном — решила вести бизнес другая жительница Краснодара Наталья Щелкова*. Как и предыдущий герой публикации, она получила от администрации отказ согласовать перепланировку, сделала это без разрешения, а затем отправилась «легализовать» результат через суд. Поскольку дом был заселен незначительно, она собрала согласие на реконструкцию от всех собственников, кто там проживал. Кто остальные – узнать нельзя, ведь они не живут в своих квартирах и не проводят в них ремонт, указала Щелкова. Такие объяснения вполне устроили суды двух инстанций, которые удовлетворили требования предпринимательницы.

Их решения отменил Верховный суд. Пусть ст. 23 ЖК о переводе помещения из жилого в нежилое не включила в необходимый список документ о согласии всех жильцов. Но другие нормы ЖК обязывают его получить, подчеркивается в определении № 18-КГ17-82 . Этот спор, как и предыдущий, Верховный суд направил на пересмотр (информации о его назначении на сайте пока нет). Шансы бизнесменов, кажется, не очень высоки. И если Филинову придется договариваться с каждым собственником жилья в пятиэтажке, то задача Щелковой выяснить всех собственников квартир семнадцатиэтажки выглядит еще более неподъемной. 

Даже если жильцы не знают о своих правах – местные власти стоят на защите их интересов и часто отказывают в перепланировках, если нет согласия собственников, отмечает партнер КА «Юков и партнеры» Марина Краснобаева . Правда, мнение жильцов редко игнорируют вовсе, отмечает Краснобаева. По ее наблюдениям, чаще встречается заблуждение, что достаточно двух третей голосов. По данным адвоката юргруппы «Яковлев и Партнеры» Марины Костиной , нарушений в этой сфере все-таки немало, потому что следить за использованием общего имущества должны в первую очередь управляющие компании, а они нередко работают спустя рукава.

Барьер на пути малого бизнеса

Предпринимателям, которые решили провести переустройство, приходится нелегко. Они должны вести переговоры с собственниками о выплате компенсаций или других мерах, например, благоустройстве территории. Встречаются некоторые упрямые жильцы с принципиальной позицией против. Хотя случается, что большинство собственников выступают против не из корыстных соображений. Они могут сомневаться в безопасности перепланировки или бояться, что условия жизни ухудшатся (например, станет шумно из-за студии танцев). 

Переговоры с собственниками и бюрократические формальности требуют много времени и еще больше денег, говорит Александрова из «Содружества земельных юристов». А в результате все усилия могут окончиться ничем или — еще хуже — продажей имущества на публичных торгах после несогласованной перепланировки или переустройства. Поэтому, продолжает Александрова, бизнесмены часто пытаются обойти законную процедуру. Иногда они подделывают подписи за отсутствующих собственников (или когда заранее знают, что всех голосов им не собрать). Случается, что жильцы одобряют один проект, а выполняется затем другой. Но если правда откроется, на такие действия могут отреагировать проверяющие органы или сами жители, предупреждает Александрова. По ее убеждению, надо изменить Жилищный кодекс так, чтобы он защищал интересы не только собственников, но и предпринимателей. 

Источник: https://pravo.ru/story/view/143007/

Курским пенсионерам помогли в рамках Декады пожилого человека - ИА KurskCityС 1 по 10 октября в Курской области проходила Декада пожилого человека. В эти дни волонтёры отправились к  местным пенсионерам и оказывали помощь различного характера.
17.10.2017 ИА KurskCity
Около 400 тысяч человек, проживающих в Курской области, – пенсионеры. Это 36 процентов населения.
17.10.2017 Друг для Друга
Все меньше россиян хотят заниматься бизнесом - Союз предпринимателейВсероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) опубликовал результаты очередного исследования.
11.10.2017 Союз предпринимателей
Суд да дело: трудовой инспекции прибавили полномочий - Vkurske.ComГлавным представителем сотрудников в конфликте с работодателем до сих пор остается трудовая инспекция.
10.10.2017 Vkurske.Com
Более четверти курян считают, что революция дала толчок для развития России.
05.10.2017 Газета Золотухинская жизнь
Опрос проводился на Официальном социологическом портале Курской области (https://соцпортал46.рф) и в группе «ЦЕНТР РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ (Курская область)» (https://vk.com/crrkursk) с 25 сентября по 2 октября 2017 года.
02.10.2017 Курская правда
Посмотреть материал во всю ширину экрана Версия для печати Опрос проводился на Официальном социологическом портале Курской области ( https://соцпортал46.
02.10.2017 Администрация Курской области
На сегодняшний день нормы действующего законодательства не обязывают правообладателя земельного участка проводить кадастровые работы.
29.09.2017 Курская правда
JPG Файл - УМВД Курской областиПолиция разыскивает подозреваемого в краже мопеда от подъезда многоэтажного дома 57 по проспекту Дериглазова г.Курска.
18.10.2017 УМВД Курской области
Курская область. В Золотухино горела зерносушилка - Курские ИзвестияЧП произошло накануне в 17:31 на улице Куйбышева   К месту происшествия направили пожарных, полицейских, медиков и электриков.
18.10.2017 Курские Известия
Таможня не дала вывезти раритет - Vkurske.ComЖительница Украины лишилась раритетной швейной машинки. Как рассказал пресс-секретарь Курской таможни Сергей Брянцев, для выезда на Украину прибыл легковой автомобиль Kia Ceed.
18.10.2017 Vkurske.Com
Курск. Полицейские ищут угонщика в жёлтой каске - Курские Известия
Курск. Полицейские ищут угонщика в жёлтой каске
Мужчина похитил мопед у дома № 57 на проспекте Анатолия Дериглазова   Неизвестный откатил транспорт, сейчас его разыскивают.
Курские Известия
Курск. Несовершеннолетний задержан при попытке сбыть наркотики - Друг для Друга
Курск. Несовершеннолетний задержан при попытке сбыть наркотики
Уголовное дело в отношении 16-летнего парня было возбуждено Следственным отделом по Центральному округу Курска.
Друг для Друга
В Курске неразъехались иномарка и ВАЗ - Курские Известия
В Курске неразъехались иномарка и ВАЗ
ЧП произошло 16 октября на улице 2-я Новосёловка   Накануне примерно в 18:45, 24-летняя девушка-водитель "Рено Логан" столкнулась с ВАЗ-2154.
Курские Известия
В Курчатове состоялся выездной   литературный семинар - Администрация г. Курчатов В минувшую субботу на базе центральной детской модельной библиотеки (заведующая Алла Калинкина) состоялся выездной литературный семинар лауреатов премии Губернатора Александра Михайлова в области литературы.
18.10.2017 Администрация г. Курчатов
Куряне спели и станцевали на площади перед ГМЦ в Сочи - Vkurske.ComХоровод курян закружил молодежь Всемирного фестиваля. Продолжается Всемирный фестиваль молодежи в Сочи.
18.10.2017 Vkurske.Com
В Курске пройдут гастроли Московского театра кошек Юрия Куклачева - ИА KurskCityЭта осень станет насыщенной для зрителей Курского театра кукол. С 24 по 26 октября там пройдут гастроли Детского драматического «Театра у Нарвских ворот» из Санкт-Петербурга.
18.10.2017 ИА KurskCity
Звездные гастроли в Курске: от победителя «Голоса» до финалистов «Британия ищет таланты» - Друг для Друга
Звездные гастроли в Курске: от победителя «Голоса» до финалистов «Британия ищет таланты»
Просто огромное число знаменитостей приедет в Курск в ноябре и начале декабря.
Друг для Друга
В День рождения галереи «АЯ» курянам рассказали о ее «Истоках» - Друг для Друга
В День рождения галереи «АЯ» курянам рассказали о ее «Истоках»
Единственная в Курске частная художественная галерея отмечает юбилей. 18 октября «АЯ» исполнилось 25 лет.
Друг для Друга
ВФМС-2017 онлайн: Вдохновляющие встречи
XIX Всемирный фестиваль молодежи и студентов достиг экватора. Курские участники уже посетили сотни встреч с интересными людьми, просмотрели десятки фильмов на кинофестивале, проявили себя в спорте и творчестве.
Курская правда
Курское «Динамо» одержало вторую победу в Евролиге - Друг для ДругаСегодня баскетболистки «Динамо» в рамках второго тура Евролиги встречались с французским клубом «Вильнев» и одержали уверенную победу со счетом 83:68 (23:9, 28:27, 14:21, 18:11).
18.10.2017 Друг для Друга
Евролига. "Динамо" - ЕСБВА. Курск победил, но пришлось нелегко. - БК Динамо КурскЕвролига. "Динамо" - ЕСБВА. Курск победил, но пришлось нелегко. Матч второго игрового дня Евролиги и очередной на своей площадке "Динамо" начало мощно.
19.10.2017 БК Динамо Курск
Спартак  разгромил  Севилью  в Лиге чемпионов - ИА KurskCityМосковский "Спартак" одержал первую победу в нынешнем розыгрыше Лиги чемпионов, обыграв в матче третьего тура группового этапа испанскую "Севилью" со счетом 5:1.
18.10.2017 ИА KurskCity
Рекордный урожай наград - Газета Знамя Победы
Рекордный урожай наград
Рекордный урожай в этом году собрали не только курские земледельцы, но и участники всероссийской агропромышленной ярмарки-выставки «Золотая осень-2017».
Газета Знамя Победы
Сделать фото с Кубком чемпионата мира по футболу можно будет в «МегаГРИННе» 21 и 22 октября - Друг для Друга
Курск. Сделать фото с Кубком чемпионата мира по футболу можно будет в «МегаГРИННе» 21 и 22 октября
С 20 по 22 октября Курск ожидает небывалое событие – наш город посетит Кубок чемпионата мира по футболу FIFA .
Друг для Друга
Вести из области - Золотая осень»-2017
«Золотая осень»-2017: рекордный урожай наград Рекордный урожай в этом году собрали не только курские земледельцы, но и участники всероссийской агропромышленной ярмарки-выставки «Золотая осень-2017».
Газета Родные просторы
Куряне спели и станцевали на площади перед ГМЦ в Сочи - Vkurske.ComХоровод курян закружил молодежь Всемирного фестиваля. Продолжается Всемирный фестиваль молодежи в Сочи.
18.10.2017 Vkurske.Com
Обман полицейских в том, что отец ее ребенка угрожал убийством, может стоить горожанке двух лет лишения свободы Уголовное дело по ч. 1 ст.
18.10.2017 Эхо недели
Курский губернатор рассказал о школе на проспекте Дериглазова и строительстве набережной на реке Тускарь - Друг для ДругаШкола на проспекте Дериглазова в Курске откроется только в сентябре 2018 года.
18.10.2017 Друг для Друга
Курская АЭС: мощность энергоблока №1 снижена до 500 Мвт - Администрация г. Курчатов 17 октября 2017 года в 18 час. 46 мин.
18.10.2017 Администрация г. Курчатов
Посмотреть материал во всю ширину экрана Версия для печати В соответствии с приказом областного комитета лесного хозяйства,
18.10.2017 Администрация Курской области