Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции

Фото: kroosp.ru

Коммерческие помещения на первом этаже востребованны у малого бизнеса. Чтобы его получить, обычно надо реконструировать квартиру и пристроить к ней отдельный вход с крыльцом. С этим могут быть проблемы, потому что крыльцо стоит на придомовой земле, а она является собственностью всех владельцев квартир в этой многоэтажке. Нужно ли в данном случае согласие собственников? Всех или достаточно большинства? А что делать, если новостройка почти не заселена и большая часть владельцев квартир попросту неизвестна? На вопросы ответил Верховный суд. 

Помещения на первом этаже жилых домов популярны у малого бизнеса. Там можно открыть все, что угодно – от магазина или кафе до студии йоги или обувной мастерской. Помещения в многоэтажках могут быть дешевле тех, что находятся в коммерческих зданиях, а к тому же, «соседи» могут оказаться потенциальными клиентами. Если квартира переоборудуется впервые – чаще всего, к ней нужен отдельный вход и крыльцо на придомовой территории. Тут предпринимателей могут поджидать трудности, ведь участок под домом – это общая собственность владельцев квартир. Обязательно нужно спросить их разрешение на оборудование отдельного входа. Об этом напомнил Верховный суд в паре недавних определений.

Не две трети, а три трети

В предыстории одного из дел фигурировал краснодарский предприниматель Олег Филинов*, которому городская администрация дважды отказала в разрешении на перепланировку и реконструкцию. Чиновников, в том числе, смутило то, что затрагивался земельный участок. После двух отказов Филинов решился на несогласованную перепланировку, заручившись согласием собственников квартир пятиэтажки – больше двух третей одобрили его план. Следом бизнесмен обратился к администрации с судебным иском о признании права собственности на теперь уже нежилые помещения с отдельным входом. Две инстанции удовлетворили его требования, ведь новый объект получил одобрение более двух третей жильцов.

Но этого мало, поправил Верховный суд. Нужно согласие всех до единого собственников, ведь крыльцо занимает часть придомового участка (юридическим языком – уменьшается размер общего имущества многоквартирного дома, в том числе путем реконструкции). Здесь Верховный суд сослался на ч. 3 ст. 36 или ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (определение № 18-КГ17-86 ). Он направил дело на пересмотр в Советский райсуд Краснодара, где его запланировали рассмотреть в сентябре.

Чиновников и суды во многом сбивает с толку сам Жилищный кодекс. С одной стороны, ст. 36 и ст. 40 действительно говорят о необходимости получить согласие всех собственников, если переустройство уменьшает площадь общего имущества (правило также закреплено в п. 11 Обзора судебной практики ВС N 2 (2017). С другой стороны, документ о согласии собственников не включен в перечни документов, обязательных для перепланировки или перевода помещения из жилого в нежилое (это ст. 23 и 26 ЖК). Более того – Жилищный кодекс запрещает чиновникам требовать документы, которых нет в этих списках. По словам Ольги Александровой из «Содружества земельных юристов» , такое несоответствие ведет к большому количеству судебных тяжб и неправильных судебных решений, которые выносятся без учета того, что согласие всех собственников все-таки необходимо. Чтобы с этим покончить, Александрова предлагает скорректировать Жилищный кодекс.

Собственников в квартирах нет, а права у них есть

Иногда получить разрешение сложно «технически», поскольку неизвестны все собственники. Часто так бывает в новостройках, когда заселено небольшое число квартир. В подобном доме – семнадцатиэтажном — решила вести бизнес другая жительница Краснодара Наталья Щелкова*. Как и предыдущий герой публикации, она получила от администрации отказ согласовать перепланировку, сделала это без разрешения, а затем отправилась «легализовать» результат через суд. Поскольку дом был заселен незначительно, она собрала согласие на реконструкцию от всех собственников, кто там проживал. Кто остальные – узнать нельзя, ведь они не живут в своих квартирах и не проводят в них ремонт, указала Щелкова. Такие объяснения вполне устроили суды двух инстанций, которые удовлетворили требования предпринимательницы.

Их решения отменил Верховный суд. Пусть ст. 23 ЖК о переводе помещения из жилого в нежилое не включила в необходимый список документ о согласии всех жильцов. Но другие нормы ЖК обязывают его получить, подчеркивается в определении № 18-КГ17-82 . Этот спор, как и предыдущий, Верховный суд направил на пересмотр (информации о его назначении на сайте пока нет). Шансы бизнесменов, кажется, не очень высоки. И если Филинову придется договариваться с каждым собственником жилья в пятиэтажке, то задача Щелковой выяснить всех собственников квартир семнадцатиэтажки выглядит еще более неподъемной. 

Даже если жильцы не знают о своих правах – местные власти стоят на защите их интересов и часто отказывают в перепланировках, если нет согласия собственников, отмечает партнер КА «Юков и партнеры» Марина Краснобаева . Правда, мнение жильцов редко игнорируют вовсе, отмечает Краснобаева. По ее наблюдениям, чаще встречается заблуждение, что достаточно двух третей голосов. По данным адвоката юргруппы «Яковлев и Партнеры» Марины Костиной , нарушений в этой сфере все-таки немало, потому что следить за использованием общего имущества должны в первую очередь управляющие компании, а они нередко работают спустя рукава.

Барьер на пути малого бизнеса

Предпринимателям, которые решили провести переустройство, приходится нелегко. Они должны вести переговоры с собственниками о выплате компенсаций или других мерах, например, благоустройстве территории. Встречаются некоторые упрямые жильцы с принципиальной позицией против. Хотя случается, что большинство собственников выступают против не из корыстных соображений. Они могут сомневаться в безопасности перепланировки или бояться, что условия жизни ухудшатся (например, станет шумно из-за студии танцев). 

Переговоры с собственниками и бюрократические формальности требуют много времени и еще больше денег, говорит Александрова из «Содружества земельных юристов». А в результате все усилия могут окончиться ничем или — еще хуже — продажей имущества на публичных торгах после несогласованной перепланировки или переустройства. Поэтому, продолжает Александрова, бизнесмены часто пытаются обойти законную процедуру. Иногда они подделывают подписи за отсутствующих собственников (или когда заранее знают, что всех голосов им не собрать). Случается, что жильцы одобряют один проект, а выполняется затем другой. Но если правда откроется, на такие действия могут отреагировать проверяющие органы или сами жители, предупреждает Александрова. По ее убеждению, надо изменить Жилищный кодекс так, чтобы он защищал интересы не только собственников, но и предпринимателей. 

Источник: https://pravo.ru/story/view/143007/

 
По теме
 
Перевод жилых помещений в нежилые усложнят - Союз предпринимателей Для перевода  жилого помещения  в нежилое потребуется  письменное согласие от 100% собственников квартир, непосредственно примыкающих к этому помещению.
05.09.2018
В районе прошел единый информационный день, главной темой обсуждения которого стали возможные изменения в пенсионном законодательстве.
13.08.2018
Инна Авдеева из Курска спрашивает: «Может ли работодатель при приеме на работу требовать от меня ИНН и справку с места жительства»?На вопрос отвечают специалисты комитета по труду и занятости населения Курской области.
07.08.2018
 
Курск. Директор УК «Созвездие» Толмачёв снова в центре скандала - Курские Известия Виновным в подделке договора гражданско-правового характера грозит уголовное дело   После публикации «КИ» об очередном скандале с ООО «Созвездие» и методах её управления многоквартирными домами (№13 от 27 марта 201
24.07.2018
У 16 процентов курян не будет летнего отпуска - Курские Известия   Центр регионального развития провёл опрос среди жителей области с 16 по 23 июля 2018 года   Результаты исследования показали, что заграничный отдых не пользуется спросом у курян.
23.07.2018
Инцидент случился в посёлке им. Жукова в 2 часа ночи 21 сентября. Всего 17 минут потребоалось спасателям, чтобы добраться к месту происшествия и погасить огонь.
21.09.2018 Городские Известия
ДТП случилось возле посёлка Тим 20 сентября почти в полдень. Здесь на одном из перекрёстков автомобиль «Ниссан Кашкай», за рулём которого находился 68-летний мужчина, столкнулся с грузовиком «Ман»,
21.09.2018 Городские Известия
Поиграем в бирюльки - Газета Железногорские новости Уважаемые горожане, спешите поучаствовать в выставке «Игрушка-небалушка», которая пройдет в Железногорском краеведческом музее в ноябре.
21.09.2018 Газета Железногорские новости
История нашей страны неразрывно связана с религией. В календарном году мы отмечаем множество православных праздников, некоторые из них совпадают при этом со светскими торжествами.
20.09.2018 Газета Золотухинская жизнь
  Народная артистка РСФСР открыла в Москве музей, где разместила столбушку преподавателя Горшеченской детской школы искусств Елены Тихоновой   Торжественное открытие Музея кукол театра «Русская песня», в центре Москвы,
20.09.2018 Курские Известия
Курская баскетболистка Мария Вадеева теперь будет выступать за УГМК - Курские Известия 20-летняя центровая прибыла в Екатеринбург в расположение клуба и уже в ближайший понедельник выйдет на паркет ДИВСа в составе команды "лисиц"   Ранее баскетболистка выступала за клубы "Спарта энд К" (Видное) и "Ди
21.09.2018 Курские Известия
Знаменитый украинский боксер Владимир Кличко, завершивший карьеру, высказал свое мнение о поединке британца Энтони Джошуа и россиянина Александра Поветкина из Курска,
21.09.2018 Друг для Друга
Завтра курян просят отказаться от поездок на личном транспорте - Курские Известия 22 сентября ежегодно во всём мире отмечаются «День без автомобиля», Курск не станет исключением   В Курске, к примеру, по данным ГИБДД, на начало года зарегистрировано 159 тысяч автомобилей.
21.09.2018 Курские Известия
За восемь месяцев на территории Курской области зарегистрировано 146 дорожно-транспортных происшествий с участием детей, в которых семь детей погибли и 152 несовершеннолетних участников дорожного движения получили ранения.
21.09.2018 ИА KurskCity