Новости города БезФормата.Ru
Курск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции - Союз предпринимателей
Фото: kroosp.ru

Коммерческие помещения на первом этаже востребованны у малого бизнеса. Чтобы его получить, обычно надо реконструировать квартиру и пристроить к ней отдельный вход с крыльцом. С этим могут быть проблемы, потому что крыльцо стоит на придомовой земле, а она является собственностью всех владельцев квартир в этой многоэтажке. Нужно ли в данном случае согласие собственников? Всех или достаточно большинства? А что делать, если новостройка почти не заселена и большая часть владельцев квартир попросту неизвестна? На вопросы ответил Верховный суд. 

Помещения на первом этаже жилых домов популярны у малого бизнеса. Там можно открыть все, что угодно – от магазина или кафе до студии йоги или обувной мастерской. Помещения в многоэтажках могут быть дешевле тех, что находятся в коммерческих зданиях, а к тому же, «соседи» могут оказаться потенциальными клиентами. Если квартира переоборудуется впервые – чаще всего, к ней нужен отдельный вход и крыльцо на придомовой территории. Тут предпринимателей могут поджидать трудности, ведь участок под домом – это общая собственность владельцев квартир. Обязательно нужно спросить их разрешение на оборудование отдельного входа. Об этом напомнил Верховный суд в паре недавних определений.

Не две трети, а три трети

В предыстории одного из дел фигурировал краснодарский предприниматель Олег Филинов*, которому городская администрация дважды отказала в разрешении на перепланировку и реконструкцию. Чиновников, в том числе, смутило то, что затрагивался земельный участок. После двух отказов Филинов решился на несогласованную перепланировку, заручившись согласием собственников квартир пятиэтажки – больше двух третей одобрили его план. Следом бизнесмен обратился к администрации с судебным иском о признании права собственности на теперь уже нежилые помещения с отдельным входом. Две инстанции удовлетворили его требования, ведь новый объект получил одобрение более двух третей жильцов.

Но этого мало, поправил Верховный суд. Нужно согласие всех до единого собственников, ведь крыльцо занимает часть придомового участка (юридическим языком – уменьшается размер общего имущества многоквартирного дома, в том числе путем реконструкции). Здесь Верховный суд сослался на ч. 3 ст. 36 или ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (определение № 18-КГ17-86 ). Он направил дело на пересмотр в Советский райсуд Краснодара, где его запланировали рассмотреть в сентябре.

Чиновников и суды во многом сбивает с толку сам Жилищный кодекс. С одной стороны, ст. 36 и ст. 40 действительно говорят о необходимости получить согласие всех собственников, если переустройство уменьшает площадь общего имущества (правило также закреплено в п. 11 Обзора судебной практики ВС N 2 (2017). С другой стороны, документ о согласии собственников не включен в перечни документов, обязательных для перепланировки или перевода помещения из жилого в нежилое (это ст. 23 и 26 ЖК). Более того – Жилищный кодекс запрещает чиновникам требовать документы, которых нет в этих списках. По словам Ольги Александровой из «Содружества земельных юристов» , такое несоответствие ведет к большому количеству судебных тяжб и неправильных судебных решений, которые выносятся без учета того, что согласие всех собственников все-таки необходимо. Чтобы с этим покончить, Александрова предлагает скорректировать Жилищный кодекс.

Собственников в квартирах нет, а права у них есть

Иногда получить разрешение сложно «технически», поскольку неизвестны все собственники. Часто так бывает в новостройках, когда заселено небольшое число квартир. В подобном доме – семнадцатиэтажном — решила вести бизнес другая жительница Краснодара Наталья Щелкова*. Как и предыдущий герой публикации, она получила от администрации отказ согласовать перепланировку, сделала это без разрешения, а затем отправилась «легализовать» результат через суд. Поскольку дом был заселен незначительно, она собрала согласие на реконструкцию от всех собственников, кто там проживал. Кто остальные – узнать нельзя, ведь они не живут в своих квартирах и не проводят в них ремонт, указала Щелкова. Такие объяснения вполне устроили суды двух инстанций, которые удовлетворили требования предпринимательницы.

Их решения отменил Верховный суд. Пусть ст. 23 ЖК о переводе помещения из жилого в нежилое не включила в необходимый список документ о согласии всех жильцов. Но другие нормы ЖК обязывают его получить, подчеркивается в определении № 18-КГ17-82 . Этот спор, как и предыдущий, Верховный суд направил на пересмотр (информации о его назначении на сайте пока нет). Шансы бизнесменов, кажется, не очень высоки. И если Филинову придется договариваться с каждым собственником жилья в пятиэтажке, то задача Щелковой выяснить всех собственников квартир семнадцатиэтажки выглядит еще более неподъемной. 

Даже если жильцы не знают о своих правах – местные власти стоят на защите их интересов и часто отказывают в перепланировках, если нет согласия собственников, отмечает партнер КА «Юков и партнеры» Марина Краснобаева . Правда, мнение жильцов редко игнорируют вовсе, отмечает Краснобаева. По ее наблюдениям, чаще встречается заблуждение, что достаточно двух третей голосов. По данным адвоката юргруппы «Яковлев и Партнеры» Марины Костиной , нарушений в этой сфере все-таки немало, потому что следить за использованием общего имущества должны в первую очередь управляющие компании, а они нередко работают спустя рукава.

Барьер на пути малого бизнеса

Предпринимателям, которые решили провести переустройство, приходится нелегко. Они должны вести переговоры с собственниками о выплате компенсаций или других мерах, например, благоустройстве территории. Встречаются некоторые упрямые жильцы с принципиальной позицией против. Хотя случается, что большинство собственников выступают против не из корыстных соображений. Они могут сомневаться в безопасности перепланировки или бояться, что условия жизни ухудшатся (например, станет шумно из-за студии танцев). 

Переговоры с собственниками и бюрократические формальности требуют много времени и еще больше денег, говорит Александрова из «Содружества земельных юристов». А в результате все усилия могут окончиться ничем или — еще хуже — продажей имущества на публичных торгах после несогласованной перепланировки или переустройства. Поэтому, продолжает Александрова, бизнесмены часто пытаются обойти законную процедуру. Иногда они подделывают подписи за отсутствующих собственников (или когда заранее знают, что всех голосов им не собрать). Случается, что жильцы одобряют один проект, а выполняется затем другой. Но если правда откроется, на такие действия могут отреагировать проверяющие органы или сами жители, предупреждает Александрова. По ее убеждению, надо изменить Жилищный кодекс так, чтобы он защищал интересы не только собственников, но и предпринимателей. 

Источник: https://pravo.ru/story/view/143007/

На вопрос отвечает директор департамента экологической безопасности и природопользования Курской области Виктор Барышников:
16.02.2018 Курская правда
И последний залп… - Газета КурьерОпубликовано 8 февраля, 2018 - 17:12 Похороны людей уважаемых всегда многолюдные, поэтому запоминаются всем.
08.02.2018 Газета Курьер
«Мой ребенок родился 20 ноября 2017 года. Муж уволился с работы в декабре того же года.
06.02.2018 Курская правда
Конкурс «День выборов» УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
05.02.2018 Газета Родные просторы
Проверки работодателей: внеплановых стало больше, а для плановых утвердили чек-листы - Союз предпринимателейЛиберализация проверок работодателей, обещанная чиновниками, начинает действовать 4 февраля 2018 года.
31.01.2018 Союз предпринимателей
Опрос показал, что большинство россиян не хотят открывать свой бизнес - Союз предпринимателейМОСКВА, 18 янв — РИА Новости. Большинство россиян (68%) не желают открывать свой бизнес, следует из опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ).
29.01.2018 Союз предпринимателей
Есть ли жизнь без Интернета? Опрос - Газета КурьерОпубликовано 29 января, 2018 - 14:59 Такой вопрос возник в связи с календарём, в котором есть один странный праздник – Международный день без Интернета.
29.01.2018 Газета Курьер
Валерий Федоров: «Людям свойственно думать одно, говорить – другое, делать - третье» - Комитет по делам молодежи и туризмуКурская область приняла дискуссионный всероссийский проект «Диалог на равных».
26.01.2018 Комитет по делам молодежи и туризму
В Железногорском районе «Хонда» «влетела» под грузовик – водитель погиб - Газета Железногорские новостиТрагедия произошла сегодня на 2-м километре автодороги «Тросна – Калиновка – Михайловка - Линец».
20.02.2018 Газета Железногорские новости
Курянин убил соседа молотком - Vkurske.ComСелянин признался в расправе над собутыльником. Вечером 17 февраля в одном из домов хутора Саблин Курского района произошло убийство.
21.02.2018 Vkurske.Com
В Курске разыскивают водителя, сбившего 9-летнего школьника - Друг для ДругаДТП произошло вчера, 20 февраля, в районе 14.30. По предварительной информации, мальчик перебегал дорогу вне пешеходного перехода, когда его сбил неустановленный автомобиль.
21.02.2018 Друг для Друга
Присяжные признали троих курян виновными в убийстве фатежских пенсионерок - Друг для Друга
Присяжные признали троих курян виновными в убийстве фатежских пенсионерок
Коллегия присяжных заседателей вынесла обвинительный вердикт троим жителям Фатежского района Курской области 27-ми, 33-х и 44-х лет.
Друг для Друга
В Курске на «зебре» автомобиль сбил женщину - Друг для Друга
В Курске на «зебре» автомобиль сбил женщину
Это случилось 19 февраля около восьми часов утра. Как рассказали в отделе пропаганды УГИБДД по Курской области, примерно в 7.50 возле дома №79 на улице Красный Октябрь 49-летний водитель автомобиля «Лада Веста»,
Друг для Друга
В Курске гастарбайтер отдал долг ударом ножа - Курские Известия
В Курске гастарбайтер отдал долг ударом ножа
36-летний нелегал напал на мужчину, который пытался забрать деньги своего товарища   Уроженец Средней Азии два года назад приехал в Курск с женой и двумя детьми.
Курские Известия
Куряне встретились с заслуженным артистом России Эдуардом Барановым - Курские Известия  Мероприятие было посвящено недавнему юбилею актера – в декабре ему исполнилось 50 лет   20 февраля в Курской областной научной библиотеке имени Н.Н.
21.02.2018 Курские Известия
Как в Курске отметят 23 февраля - ИА KurskCity23 февраля будет праздноваться 100-летие со дня образования Российской армии.
20.02.2018 ИА KurskCity
23 февраля отмечается один из Дней воинской славы России — День защитника Отечества.
20.02.2018 КГУ
Звонче соловья - Газета Курьер
Звонче соловья
Опубликовано 20 февраля, 2018 - 09:58 Такой целеустремлённостью, которой обладает ученица одиннадцатого класса Селекционной СОШ Софья Ковалёва, может похвастаться не каждый взрослый.
Газета Курьер
В Курске пройдет конкурс юных композиторов - Друг для Друга
В Курске пройдет конкурс юных композиторов
22 февраля в 16.00 в Малом зале ДШИ №1 им. Г.В. Свиридова пройдет V городской конкурс юных композиторов, посвященный 200-летию со дня рождения И.С.
Друг для Друга
В Курске отметят Международный день родного языка - Друг для Друга
В Курске отметят Международный день родного языка
Во вторник, 20 февраля, Централизованная система библиотек города Курска приглашает курян и гостей города стать участниками тематических мероприятий в рамках Недели русского языка «Ручей хрустальный языка родного».
Друг для Друга
Курский «Авангард» проиграл в Турции ФК «Тосно» - Друг для Друга20 февраля в турецком Сиде футбольный клуб «Авангард» (Курск) провел заключительный спарринг зимнего межсезонья.
21.02.2018 Друг для Друга
Сотрудники курского УФСИН соревновались в плавании - УФСИНС целью пропаганды здорового образа жизни и повышения уровня профессиональной подготовки сотрудников уголовно-исполнительной системы в бассейне спорткомплекса «Юго-Западного Университета» города Курска состоялись соревно
21.02.2018 УФСИН
Курский  Авангард  проиграл клубу Премьер-Лиги и завершил сборы - ИА KurskCityКурский "Авангард" завершил свой третий тренировочный сбор в Турции матчем против команды Премьер-лиги ФК "Тосно".
21.02.2018 ИА KurskCity
«Русичи» продолжат борьбу в Сибири - Курские Известия
«Русичи» продолжат борьбу в Сибири
  Курские баскетболисты на этой неделе совершат самый дальний в сезоне выездной вояж по маршруту Тобольск – Барнаул   Четырьмя победными домашними матчами с «Эльбрусом» и «Динамо» «Русичи» завершили первый этап
Курские Известия
Из огня да в полымя - Курские Известия
Из огня да в полымя
Вратарь Александр Кобзев, перешедший на днях из стана аутсайдера ФНЛ волгоградского «Ротора» в «Авангард»,
Курские Известия
Аня Гармашова: На победу не надеялась, но с лёгкостью преодолела дистанцию в три километра. Это не первая победа Ани - Газета Курьер
«Радости нет предела!»
Опубликовано 20 февраля, 2018 - 10:12 Аня Гармашова: На победу не надеялась, но с лёгкостью преодолела дистанцию в три километра.
Газета Курьер
На водохранилище в Курской области состоялся профилактический рейд - МЧСИнспекторы ГИМС МЧС России по Курской области  совместно с администрацией Копенского сельского совета Железногорского района провели мониторинг ледовой обстановки на Михайловском водохранилище.
21.02.2018 МЧС
В Курской области чиновник пристроил на работу свою дочь, за что был уволен - Городские ИзвестияВ Суджанском районе случился конфликт интересов. Как сообщают в региональной прокуратуре, начальник отдела культуры, молодежной политики,
21.02.2018 Городские Известия
В Курске генеральный директор строительной организации подозревается в невыплате заработной платы работникам - Следственный комитетСледственным отделом по Центральному административному округу города Курска следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Курской области возбуждено уголовное дело в отношении генерального дирек
21.02.2018 Следственный комитет
Голосовать там, где удобно: с 25 февраля УИК начнут прием заявлений избирателей - Газета Знамя ПобедыВ Курской области на минувшей неделе приступили к работе 1163 участковые избирательные комиссии.
21.02.2018 Газета Знамя Победы
В Курске стартует «Студенческая весна  Соловьиного края-2018» - Комитет по делам молодежи и туризму28 февраля в ОБУ «Областной Дворец молодежи» состоится гала-концерт победителей VI Областного творческого фестиваля работающей молодежи «Юность России» и открытие областного Фестиваля студенческого творчества «Студенческ
21.02.2018 Комитет по делам молодежи и туризму