Новости города БезФормата.Ru
Курск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции

Из квартиры в магазин: ВС рассказал, что нужно для реконструкции - Союз предпринимателей
Фото: kroosp.ru

Коммерческие помещения на первом этаже востребованны у малого бизнеса. Чтобы его получить, обычно надо реконструировать квартиру и пристроить к ней отдельный вход с крыльцом. С этим могут быть проблемы, потому что крыльцо стоит на придомовой земле, а она является собственностью всех владельцев квартир в этой многоэтажке. Нужно ли в данном случае согласие собственников? Всех или достаточно большинства? А что делать, если новостройка почти не заселена и большая часть владельцев квартир попросту неизвестна? На вопросы ответил Верховный суд. 

Помещения на первом этаже жилых домов популярны у малого бизнеса. Там можно открыть все, что угодно – от магазина или кафе до студии йоги или обувной мастерской. Помещения в многоэтажках могут быть дешевле тех, что находятся в коммерческих зданиях, а к тому же, «соседи» могут оказаться потенциальными клиентами. Если квартира переоборудуется впервые – чаще всего, к ней нужен отдельный вход и крыльцо на придомовой территории. Тут предпринимателей могут поджидать трудности, ведь участок под домом – это общая собственность владельцев квартир. Обязательно нужно спросить их разрешение на оборудование отдельного входа. Об этом напомнил Верховный суд в паре недавних определений.

Не две трети, а три трети

В предыстории одного из дел фигурировал краснодарский предприниматель Олег Филинов*, которому городская администрация дважды отказала в разрешении на перепланировку и реконструкцию. Чиновников, в том числе, смутило то, что затрагивался земельный участок. После двух отказов Филинов решился на несогласованную перепланировку, заручившись согласием собственников квартир пятиэтажки – больше двух третей одобрили его план. Следом бизнесмен обратился к администрации с судебным иском о признании права собственности на теперь уже нежилые помещения с отдельным входом. Две инстанции удовлетворили его требования, ведь новый объект получил одобрение более двух третей жильцов.

Но этого мало, поправил Верховный суд. Нужно согласие всех до единого собственников, ведь крыльцо занимает часть придомового участка (юридическим языком – уменьшается размер общего имущества многоквартирного дома, в том числе путем реконструкции). Здесь Верховный суд сослался на ч. 3 ст. 36 или ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (определение № 18-КГ17-86 ). Он направил дело на пересмотр в Советский райсуд Краснодара, где его запланировали рассмотреть в сентябре.

Чиновников и суды во многом сбивает с толку сам Жилищный кодекс. С одной стороны, ст. 36 и ст. 40 действительно говорят о необходимости получить согласие всех собственников, если переустройство уменьшает площадь общего имущества (правило также закреплено в п. 11 Обзора судебной практики ВС N 2 (2017). С другой стороны, документ о согласии собственников не включен в перечни документов, обязательных для перепланировки или перевода помещения из жилого в нежилое (это ст. 23 и 26 ЖК). Более того – Жилищный кодекс запрещает чиновникам требовать документы, которых нет в этих списках. По словам Ольги Александровой из «Содружества земельных юристов» , такое несоответствие ведет к большому количеству судебных тяжб и неправильных судебных решений, которые выносятся без учета того, что согласие всех собственников все-таки необходимо. Чтобы с этим покончить, Александрова предлагает скорректировать Жилищный кодекс.

Собственников в квартирах нет, а права у них есть

Иногда получить разрешение сложно «технически», поскольку неизвестны все собственники. Часто так бывает в новостройках, когда заселено небольшое число квартир. В подобном доме – семнадцатиэтажном — решила вести бизнес другая жительница Краснодара Наталья Щелкова*. Как и предыдущий герой публикации, она получила от администрации отказ согласовать перепланировку, сделала это без разрешения, а затем отправилась «легализовать» результат через суд. Поскольку дом был заселен незначительно, она собрала согласие на реконструкцию от всех собственников, кто там проживал. Кто остальные – узнать нельзя, ведь они не живут в своих квартирах и не проводят в них ремонт, указала Щелкова. Такие объяснения вполне устроили суды двух инстанций, которые удовлетворили требования предпринимательницы.

Их решения отменил Верховный суд. Пусть ст. 23 ЖК о переводе помещения из жилого в нежилое не включила в необходимый список документ о согласии всех жильцов. Но другие нормы ЖК обязывают его получить, подчеркивается в определении № 18-КГ17-82 . Этот спор, как и предыдущий, Верховный суд направил на пересмотр (информации о его назначении на сайте пока нет). Шансы бизнесменов, кажется, не очень высоки. И если Филинову придется договариваться с каждым собственником жилья в пятиэтажке, то задача Щелковой выяснить всех собственников квартир семнадцатиэтажки выглядит еще более неподъемной. 

Даже если жильцы не знают о своих правах – местные власти стоят на защите их интересов и часто отказывают в перепланировках, если нет согласия собственников, отмечает партнер КА «Юков и партнеры» Марина Краснобаева . Правда, мнение жильцов редко игнорируют вовсе, отмечает Краснобаева. По ее наблюдениям, чаще встречается заблуждение, что достаточно двух третей голосов. По данным адвоката юргруппы «Яковлев и Партнеры» Марины Костиной , нарушений в этой сфере все-таки немало, потому что следить за использованием общего имущества должны в первую очередь управляющие компании, а они нередко работают спустя рукава.

Барьер на пути малого бизнеса

Предпринимателям, которые решили провести переустройство, приходится нелегко. Они должны вести переговоры с собственниками о выплате компенсаций или других мерах, например, благоустройстве территории. Встречаются некоторые упрямые жильцы с принципиальной позицией против. Хотя случается, что большинство собственников выступают против не из корыстных соображений. Они могут сомневаться в безопасности перепланировки или бояться, что условия жизни ухудшатся (например, станет шумно из-за студии танцев). 

Переговоры с собственниками и бюрократические формальности требуют много времени и еще больше денег, говорит Александрова из «Содружества земельных юристов». А в результате все усилия могут окончиться ничем или — еще хуже — продажей имущества на публичных торгах после несогласованной перепланировки или переустройства. Поэтому, продолжает Александрова, бизнесмены часто пытаются обойти законную процедуру. Иногда они подделывают подписи за отсутствующих собственников (или когда заранее знают, что всех голосов им не собрать). Случается, что жильцы одобряют один проект, а выполняется затем другой. Но если правда откроется, на такие действия могут отреагировать проверяющие органы или сами жители, предупреждает Александрова. По ее убеждению, надо изменить Жилищный кодекс так, чтобы он защищал интересы не только собственников, но и предпринимателей. 

Источник: https://pravo.ru/story/view/143007/

Горожане одобрили идею Минтранса - Vkurske.ComЧитатели сети порталов ИА vRossii.ru поддержали «раздельное» обучение водителей Больше трети участников опроса, проведенного ИА vRossii.ru ,
07.12.2017 Vkurske.Com
Из-за нестабильного финансового положения в организации была задержка с выплатой пособий по временной нетрудоспособности.
05.12.2017 Газета Золотухинская жизнь
В Железногорск возвращаются соотечественники - Администрация МОАдминистрации города Железногорска является уполномоченным органом по реализации Программы Курской области по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом,
05.12.2017 Администрация МО
У курского пенсионера выманили 400 тысяч рублей - ИА KurskCityСотрудники полиции задержали женщину, подозреваемую в мошенничестве. Как сообщает пресс-служба городского УМВД, гражданка одного из государств СНГ, проживающая в Орловской области, приехала в Курск на автомобиле с мужем.
01.12.2017 ИА KurskCity
Гражданка одного из государств СНГ, проживающая в Орловской области, приехала в Курск на автомобиле с мужем.
01.12.2017 УМВД Курской области
Вопрос жителя региона: Рядом с моим домом есть участок земли, который заброшен уже много лет.
23.11.2017 Курская правда
Курские пенсионеры смогут получать пенсию не выходя из дома - ИА KurskCityКурск —  современный город, а потому все больше услуг можно получить через Интернет.
22.11.2017 ИА KurskCity
Наталья Викторова, Касторенский район: «Рядом с моим домом есть участок земли, который заброшен уже много лет.
21.11.2017 Курская правда
Под Курском сосед спас пенсионерку на пожаре - Друг для ДругаМы уже сообщали о пожаре в Льговском районе , где утром 11 декабря загорелся жилой частный дом.
13.12.2017 Друг для Друга
12 декабря примерно в 17.00 на втором километре автодороги «Пристень – Кривцово» на е=территории Пристенского района Курской области неустановленный автомобиль сбил пешехода,
13.12.2017 Друг для Друга
В Курске в ДТП снова пострадал пешеход - Курские ИзвестияПо данным ОГИБДД УМВД России по городу Курску, 66-летняя женщина в момент ЧП шла не по "зебре"   Накануне примерно в 17:05 водитель автомобиля "Хендай Гетс" на перекрёстке переулка Гоголя и улицы Димитрова сбил жен
13.12.2017 Курские Известия
А отвечать будут родители - Газета Курьер
А отвечать будут родители
Опубликовано 12 декабря, 2017 - 12:28 Как сообщил ВРИО начальника МО МВД России «Льговский» И. И. Иванов, злоумышленники, безжалостно повредившие не один десяток памятников на кладбище по ул.
Газета Курьер
Курская область. Огнеборцы потушили пожар в жилом доме - Курские Известия
Курская область. Огнеборцы потушили пожар в жилом доме
  В результате происшествия никто не пострадал, ущерб и причина произошедшего устанавливаются   12 декабря, в 21.00, в Службы спасения поступила информация о загорании жилого дома на ул.
Курские Известия
Курская область. В Пристени водитель насмерть сбил пешехода и скрылся - Курские Известия
Курская область. В Пристени водитель насмерть сбил пешехода и скрылся
Сейчас госавтоинспекторы ищут свидетелей происшествия   Накануне примерно в 17.00 на 2-м км автодороги «Пристень – Кривцово» неизвестный водитель сбил мужчину  1975 года рождения,
Курские Известия
Картина курской художницы попала в экспозицию международного проекта - ИА KurskCityКурянка Софья Перепелица приняла участие в конкурсе «Такеда. ART/HELP. Преодоление», представив свою картину.
12.12.2017 ИА KurskCity
В Курской области пройдут вечера одноактных балетов - ИА KurskCityЗавершается фестиваль искусств АРТ-ОКНО, в рамках которого в Курске и Железногорске состоятся выступления  театра «Кремлёвский балет».
13.12.2017 ИА KurskCity
Праздник итальянской культуры в Курске - KurskWeb.RuВ КГУ проходил концерт Русского камерного оркестра, руководитель которого маэстро Сергей Проскурин.
12.12.2017 KurskWeb.Ru
Культура - Пой, моя гармошка! - Газета Родные просторы
Культура - Пой, моя гармошка!
Пой, моя гармошка! Чтобы не исчезли на земле нежные звуки гармони, чтобы были сильны народные традиции, ежегодно в нашем районе по распоряжению главы района П.М.
Газета Родные просторы
Стоя аплодировали труппе - Газета Золотухинская жизнь
Стоя аплодировали труппе
29 ноября на главной сцене Золотухинского районного Дома культуры состоялся показ спектакля «Комната невесты» (автор Валентин Красногоров, режиссёр народного драматического театра Наталья Хоружина).
Газета Золотухинская жизнь
Областной смотр-конкурс музеев - Газета Золотухинская жизнь
Областной смотр-конкурс музеев
Свободинский аграрно-технический техникум принял участие в областном смотре-конкурсе музеев среди образовательных организаций Курской области,
Газета Золотухинская жизнь
Курское «Динамо» начинает 2-й круг Евролиги в Бельгии - Друг для ДругаБаскетболистки «Динамо» (Курск) вечером 13 декабря продолжат групповой этап женской Евролиги.
13.12.2017 Друг для Друга
Курские спасатели  - призеры чемпионата  КРО «Динамо»  по гиревому спорту - МЧСКурские огнеборцы завоевали призовые места в личном первенстве Чемпионата  по гиревому спорту среди спортивных коллективов силовых и правоохранительных структур Курской области.
13.12.2017 МЧС
Кубок России достался курскому «Динамо» - KurskWeb.RuКурское «Динамо» одержало в этот раз побуду. Команда стала обладателем Кубка России.
12.12.2017 KurskWeb.Ru
Букмекеры ставят на курянина Александра Поветкина - Курские Известия
Букмекеры ставят на курянина Александра Поветкина
В пятницу, 15 декабря, в Екатеринбурге пройдёт один из самых значимых боёв в российском профессиональном боксе 2017 года – курский супертяжеловес Александр Поветкин встретится с немецким бойцом румынского происхождения К
Курские Известия
Курским «Русичам» надо чаще забивать - Курские Известия
Курским «Русичам» надо чаще забивать
В очередных матчах чемпионата Суперлиги-2 курские баскетболисты дважды уступили в Тамбове одноимённому клубу   Играми в Тамбове подопечные Сергея Ярошенко открывали второй круг чемпионата.
Курские Известия
Курские мастера рапиры везут «золото» и «бронзу» из Франции - Друг для Друга
Курские мастера рапиры везут «золото» и «бронзу» из Франции
В Кабрисе (Франция) прошли состязания по фехтованию в рамках Европейского кадетского цикла-2018.
Друг для Друга
В Курске прикрыли еще четыре точки с игровыми автоматами - Друг для ДругаСледственным отделом по Центральному округу Курска возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст.
13.12.2017 Друг для Друга
В Курской области в ДТП погибла 64-летняя женщина - Курские ИзвестияАвария произошла сегодня утром в Поныровском районе   Примерно в 9.25 водитель автомобиля "Лада Гранта" двигался по дороге "Верхний Любаж - п. Поныри", не справился с управлением и съехал с дороги.
13.12.2017 Курские Известия
Сотрудник курской колонии заплатит 100 тысяч за превышение должностных полномочий - Курские ИзвестияБывший инспектор согласился пронести осужденному за 5 тысяч рублей два мобильных телефона   22-летний бывший сотрудник исправительного учреждения признан виновным в превышених должностных полномочий и получении взятки.
13.12.2017 Курские Известия
12 декабря примерно в 17.00 на втором километре автодороги «Пристень – Кривцово» на е=территории Пристенского района Курской области неустановленный автомобиль сбил пешехода,
13.12.2017 Друг для Друга
JPG Файл - УМВД Курской областиИз очередной служебной командировки в районы Северного Кавказа прибыл сводный отряд курских полицейских.
13.12.2017 УМВД Курской области